Meglere og takstmenn avkrefter myten om “luretakster”

- Marked og megler avgjør pris.

Publisert 13. april.2016 av

 Lokale meglere og takstmenn er klare på at de ikke ville overleve dersom de satte kunstige lave prisantydninger på boliger som skal selges.

 

– Priser vi for høyt, skremmer vi markedet. Settes prisantydningen for lavt, kan det virke useriøst. Derfor blir det forsøkt satt en så riktig prisantydning som mulig, sier eiendomsmegler og daglig leder Kari Børke hos Privatmegleren på Stabekk.

 

Hun avviser med det langt på vei at bransjen opererer med lave «luretakster» for å få bokført flere salg over takst i statistikken.

 

De siste dagene har  Budstikka og  Botrend  satt søkelyset på utviklingen i  eiendomsmarkedet, der et  økende antall boliger selges over takst. Flere eksperter mener  områder ikke er avgjørende for om et objekt går over prisantydning.

 

Og lurer du på hvorfor vi fortsatt skriver så mange slike saker? Her er noe av forklaringen. 

 

Prøv Takstspiller her.

Umulig å vite

 

– Ingen selger blir fornøyd dersom det er satt urealistisk lav takst. Selger, megler og takstmann kan ha hver sin prisoppfatning, vår oppgave er en objektiv vurdering, sier takstmann Bjørn Tallhaug hos Takstgruppen i Asker.

 

– Markedet sammen med meglers innsats avgjør prisen. Der ligger fasiten på hva salgsprisen blir til slutt, og det er den prisen som var riktig den dagen, sier eiendomsmegler Per Olav Hess i Proaktiv i Asker.

 

– Så lenge vi har auksjonsprinsippet, er det umulig å vite hva endelig pris blir, påpeker Børke.

 

Ord og uttrykk du må kunne i boligmarkedet

 

Antyder samarbeid

 

En gjenganger når media omtaler salg over takst, er lesernes antydninger om at megler og takstmann samarbeider for å sette lav takst, slik at de kan få medieoppmerksomhet når salget ender over takst.

 

– Vi får ingen andre føringer enn navn og adresse til boligen vi skal taksere, poengterer Tallhaug.

 

Takstmannen skal gjøre en teknisk vurdering av boligen, megleren skal selge den. De to snakker ikke sammen om bakgrunnen for prisantydningen, med mindre det er et voldsomt sprik i vurderingene de to fagpersonene har gjort.

 

– Takstmann setter ikke verdi, det gjør megler. Og meglere skal aldri påvirke takst, sier Kari Børke.

 

– Når det er veldig ulike vurderinger, kan det bli en dialog mellom megler og takstmann. Det kan være kunnskap man ikke hadde, man må rett og slett finne ut hva som ligge til grunn for taksten. Heldigvis er det sjeldent behov for slike samtaler, supplerer Bjørn Tallhaug.

 

Megler Kari Børke og takstmann Alexander Hotvedt. FOTO: KARL BRAANAAS

Lokalkunnskap

 

Eieren må godkjenne prisantydningen før boligen annonseres for salg. Det har hendt at de er misfornøyd med taksten, og mener prisantydningen er misvisende.

 

Dataverktøyene som brukes for å gi en pekepinn på markedet, har sin mening om riktig pris.

 

Men de kan ikke erstatte lokalkunnskapen takstmenn og meglere besitter.

– Beliggenhet, tomt og potensial er der variasjonene og vanskelighetsnivået ligger. Det kan være variasjoner innenfor et lite område, mener takstmann Alexander Hotvedt hos Takstsenteret på Bekkestua.

 

– Vi bruker lokale takstmenn fordi lokalkunnskap er viktig når det gjelder riktig prising. Vi og de treffer ofte likt på verdi, meglere har god erfaring om hvordan boliger i et område går, sier Per Olav Hess og peker på en faktor som kan medvirke til at boliger selges over prisantydning. 

 

– Man er inne i en periode hvor det er mange interessenter i et område hvor det er lenge siden noe er solgt. Dette sammen med lite utbygging danner grunnlag for flere om beinet i budrundene om det som er til salgs, sier Hess.

 

Tips eller tilbakemelding? Send oss en e-post.

 

 

Pynter opp prisen

 

Det enorme boligfokuset de siste årene gjør at kunnskapen raskt er blitt større blant folk.

 

Det mener meglere og takstmenn Budstikka har snakket med.

 

– Folk er interessert og kundene er opplyste om det markedet de selv er i. Bolig er en stor investering, og man er villig til å bruke mye penger, sier takstmann Alexander Hotvedt.

 

– Kunnskapen blant folk er bedre i dag, meglere hadde mer monopol tidligere. Kundene følger mer med, det er et enormt fokus på bolig i media og på internett, mener eiendomsmegler Kari Børke.

 

Her har boligprisene fordoblet seg

Små detaljer

 

I tillegg til økt kunnskap om kjøp og salg, er det også mange flere som bruker tid og penger på styling av boligen.

 

– Å style boligen, og få den til å se «fresh» ut, bidrar til å få flere budgivere. Dette gjøres ved å lage et nøytralt miljø som appellerer til flest mulig kjøpere, sier takstmann Tove Hegerland.

 

– Det er ekstremt viktig at de riktige tingene blir gjort for å få frem potensialet. Små detaljer kan plutselig bety hundretusener ekstra. De små detaljene kan avgjøre, sier megler Per Olav Hess.

 

Styling og farger selger bedre enn tunge oppgraderinger

Publisert 07. mai.2017 av

Planlegger du å selge?

 

Øyvind Kolling Johansen som er eiendomsmeglerfullmektig i EiendomsMegler 1 Sandvika, Carl Fredrik Solli, daglig leder i PrivatMegleren Solli & Partnere i Asker og Petter Mamen-Lund, daglig leder i Eie Asker mener førsteinntrykket er viktig.

 

Folk handler med følelsene.

 

- Man kjøper gjerne bolig raskere enn man handler ny vaskemaskin. Jeg ser fort om folk får den rette følelsen når de kommer på visning, sier Johansen.

 

Det er ”go´følelsen” som avgjør om man slår til eller ikke. Et pent og rent hjem hvor alt er på stell, gir et godt førsteinntrykk.

 

Å betale for stylist er ikke alltid nødvendig, men hjemmet bør se innbydende ut med nye, fine møbler. Generelt er folk glad i å kunne flytte rett inn, mener meglerne.

 

Boligprisene stiger fremdeles

 

Petter Mamen-Lund, daglig leder i Eie Asker. Foto: Eie
Øyvind Kolling Johansen, eiendomsmeglerfullmektig i EiendomsMegler 1 Sandvika. Foto: EiendomsMegler 1
Carl Fredrik Solli, daglig leder i PrivatMegleren Solli & Partnere i Asker. Foto: PrivatMegleren Solli & Partnere

Handler om å gjøre det beste ut av hjemmet

Har du en leilighet, rekkehus, tomannsbolig eller enebolig bygd senere enn på 1990-tallet?

 

Ifølge Johansen, Solli og Mamen-Lund, bør man starte med å rydde. 

 

Før salg handler det om å ”pynte opp” hjemmet og gjøre det beste ut av objektet. 

 

Rett opp småfeil som løse dørhåndtak og mal alle flater både innvendig og utvendig. Eventuelt kan man bytte gulv hvis det er slitt.

 

Har man hage bør man gjøre det beste ut av uteområdet ved å klippe gresset og rydde i hagen.

 

- Enkelte spør meg om de virkelig må gjøre alt dette? De må ikke gjøre noe, men klart det lønner seg. Bolig er masse følelser. Mange klarer ikke sette fingeren på hva som ikke stemte da de var på visning, men det kan være så enkelt som en lukt i huset. Har noen røyket i huset i 20 år, så må man få gjort noe med det før visning, påpeker Solli.

 

Nå kommer vårslippet

Rydd opp i hagen, er meglernes råd. Foto: iStock/HannamariaH

Totalrenovere, eller overlate oppussingen til nye eiere?

Har du en leilighet, rekkehus, tomannsbolig og enebolig bygd før 1990-tallet?

 

Solli og Johansen fraråder selgere å totalrenovere før salg. 

 

De mener man bør male alle flater lyse og sette inn nye møbler så kjøperne kan få et inntrykk av hvordan hjemmet kan se ut.

 

-Trenden er at folk vil gjøre mindre, men vet aldri hva kjøperne ønsker å bruke av penger på oppussing. Kanskje ønsker de å pusse opp litt etter litt, sier Solli.

 

Mamen-Lund er uenig med Solli og Johansen.

 

-Høy standard går ofte høyt i budrunder, så det er god butikk å totalrenovere. Når det er lavere standard så kalkulerer ofte interessenter mer enn hva det faktisk koster å pusse opp, også drar de det av prisen, sier Mamen-Lund.

 

Han kommer med et grovt regnestykke.

 

-Si at det koster mellom 1-2 mill. å totalrenovere en enebolig på under 200 kvadratmeter fra 60-70-tallet. Da kan du kanskje flytte prisen fra 7.mill til 10 mill. og du har fort tjent over 1 mill. på å renovere selv om du har satt bort alt arbeidet til profesjonelle, sier han.

 

Mamen-Lund mener årsaken til at meglere generelt fraråder folk å totalrenovere, er fordi de ønsker rask omsetning av boliger. Objektene kommer kjapt ut på markedet og de blir solgt raskt for en tålelig god penge.

 

Les mer om boligmarkedet på Botrend

 

- Man blir ofte oppfattet som litt traust og negativ hvis man sier at selgerne bør pusse opp. Men hvis objektet selges som et oppussingsobjekt, har selgerne da fått optimal gevinst? Etter å ha vært megler i over 20 år så har jeg en magefølelse, sier Mamen-Lund.

 

Han kommer med ett unntak; er beliggenheten veldig sjelden og etterspørselen ekstremt stor, så kan standarden kommet litt i bakleksa. Da kan det kanskje være like så greit å selge uten å renovere, mener han.

Å male over overlfater og fikse på ting som henger og slenger er uansett alltid lurt. Foto: iStock/KatarzynaBialasiewicz

Les mer på Botrends forside her

 

Gi oss gjerne tilbakemelding, og følg oss på Facebook og Instagram på @botrend.no

Les mer

Oppussing og interiør er i skuddet som aldri før.   Folk bruker masse penger på oppussing, og på TV er programmer hvor folk får hjelp til å forandre og pusse opp boligen sin veldig populære.   En ting er det som foregår på TV.   Er det lønnsomt å investere i profesjonell hjelp til interiørdesign i det virkelige liv? Her kan du lese flere innlegg fra Boligdama. 

Les mer

Presterud gård på Bekkestua er nå lagt ut for salg med prisantydning 16,5 mill. Det er Søren Tybring Haug (71) som selger gården sammen med sin søster og bror. De arvet gården etter faren i 2006. - Bestefaren min kjøpte stedet i 1932, så vi har følelser knyttet til stedet. Det er tøft å skulle selge, sier Haug. Hvor navnet Presterud kommer fra, er ukjent. Mulige forklaringer er at gården kan ha vært prestegård, tilhørt en prest eller eventuelt kirken. - Gården omtales allere

Les mer
Annonse

Varsling på mobilen, fjernstyring av boligen, nøkkelløs adgang.. Ny teknologi gir nye muligheter for sikring av boligen. De ulike leverandørene har ulike løsninger og prisene kan variere mye. Nå kan du sammenligne løsninger og priser raskt og enkelt. 

Budstikka (c) 2016. Ansvarlig redaktor: Kjersti Sortland