Ikke betal for mye for boligen

Dette kan underprising bety for deg som kjøper.

Publisert 23. september.2016 av

Etter at eiendomsmeglerne i Oslo fjernet verditaksten fra takstmannen, har praksisen med underprising eller lokkepriser fortsatt.  

 

Begrunnelsen for å fjerne verditaksten var at meglerne er best på prising.

 

Kjøperne  i Oslo har nå vent seg til at boligene går flere hundre tusen, noen ganger en million kroner, over prisantydning. 

 

Dermed får de boligene som er riktig priset i forhold til markedet færre på visning.

 

Les hva jeg mener om de stigende boligprisene

 

Med færre folk på visning oppstår redselen for å oppnå dårligere salgspris etter gjennomført budrunde.

 

Jeg bruker uttrykket "redsel for" fordi færre visningsdeltakere sannsynligvis ikke betyr dårlige salgspris.

 

Men det betyr at  kjøpere som har råd til å kjøpe boligen blir med på  det som vi kan betegne som en normal budrunde.

 

Selv om markedet stiger kraftig for tiden, burde en normal budrunde slutte maks 200.000 til 300.000 over prisantydning for gjennomsnittsboligen.

 

Trude Larsen blogger under Boligdama.no.

 

Boligmarkedet er styrt av forventninger

 

Mange kjøpere må gi seg i en budrunde fordi grensen for hva de klarer å finansiere er passert.  

 

Men i mange tilfeller kan tilgangen på kreditt være relativ god, slik at den som gir bud har en forholdsvis god margin med utgangspunkt i prisantydningen.

 

Betyr det at du skal være med opp til taket fordi du har råd, eller fordi du har sett at mange andre boliger i området blir solgt langt over prisantydning  ?

 

Nei, det må du som kjøper være forsiktig med.

 

Les også : Ikke mist hodet i budrunden

 

Vær oppmerksom

 

For det første vet du ikke om utgangspunktet - prisantydningen fra megler - er alt for lav eller noenlunde riktig i forhold til gjeldende markedspriser

 

For det andre er boliger ulike, derfor har de også ulik verdi.   

 

Både selgere og kjøpere har en tendens til å sette prisnivået ut ifra den boligen i blokka, eller området, som så langt har satt omsetningsrekord.

 

For det tredje, bestemmes ikke riktig markedspris ene og alene ut ifra aktiviteten i budrunden, selv om det kan være en indikasjon på at boligen er etterspurt i markedet.

 

Men hvis budrunden drives av forventninger om at" her må vi trå til for å få tak" i boligen, er det langt fra sikkert at du får samme pris dersom du må selge igjen innen kort tid.

 

Vær oppmerksom på at du ikke nødvendigvis gjort et kupp, selv om du "bare" betalte kr 500.000 over prisantydning.

 

1 av seks boliger kuppes i Asker og Bærum 

 

Boligdama håper bransjen klarer å rydde opp. ILLUSTRASJON: ISTOCK

Hvordan finne riktig pris?

 

En vanlig forbruker vil vanskelig kunne vite nøyaktig hva som er gjeldende markedspriser i et område, selv om jeg synes kunnskapen er veldig høy hos mange kjøpere.

 

Allikevel har du kanskje en formening om hva m2 prisene er i området du skal kjøpe bolig i, og tar du utgangspunkt i denne vil du få et bilde av hvor langt du bør strekke deg.  

 

Pluss på litt for het budrunde og spesielle kvaliteter, så er du der.

 

Dersom du skal by på en bolig kan det være lurt å sette opp noen tall på forhånd med tenkt total pris og m2 priser slik at du kan følge med underveis og kjenn på magefølelsen etter hvert som det kryper oppover. 

Hjelp til selvhjelp

 

Min oppskrift på å finne riktig pris, er fullt ut forsvarlig faglig sett, men en hjelp til selvhjelp når eiendomsmegler ikke gjør jobben sin.

 

Faktum er at hvis alle eiendomsmeglere hadde brukt sine kunnskaper  om markedet, og gått ut med riktige prisantydninger, hadde bekymringen for om du betaler feil pris vært adskillig mindre.

 

Da hadde vi fått normale budrunder hvor noen spesielle boliger sikkert hadde gått litt i taket.  Forøvrig hadde endelig salgspris ligget på prisantydning eller noen få prosent over.

 

Dessverre har konkurransen i bransjen, og  lysten til å synliggjøre best mulig salgspriser, kombinert med saueflokk-mentalitet, ført til at mange meglere bevisst underkjenner sin egen fagkunnskap.

 

Og dermed fortsetter  praksisen med underprising. 

 

Meglere og takstmenn avkrefter myten om luretakst

 

Det er viljen det står på 

 

Eiendomsmeglerbransjens organisasjoner erkjenner problemet og prøver i disse dager igjen å rydde opp i egne rekker. 

 

Spørsmålet er bare hvor stor innflytelse de har på de store meglerkjedene, og om ledelsen der er opptatt av å få til en endret praksis.

 

Det er vanskelig å snu skuta når vaner er etablert og forventninger er skapt.

 

Men vi får håpe på forbedringer da dagens praksis er høyst usunn, både for den forbrukerne og utviklingen i boligmarkedet.

 

Imens fortsetter jeg i mitt virke som boligkjøpsmegler -  å gi mine kunder så riktige markedsestimater som mulig,  før beslutning om å gå på visning og i budrundene.   

 

Og jeg treffer som regel blink!

 

Det er nemlig ikke så vanskelig, bare viljen er til stede.

 

Trude Larsen blogger under navnet Boligdama, og er daglig leder i Boligkjøpsmegling.

 

Les flere saker på Botrends forside her.

 

 

 

Publisert 14. mai.2017 av

Nå er det årsmøtetider i landets boligsameier og borettslag. Oppslutningen om disse møtene er svært varierende, som regel er det svært få av boligeierne som dukker opp.

 

Med mindre det er noen svært kontroversielle saker på dagsorden.

 

Er styringen bra og de fleste er fornøyde, får styrene som regel jobbe i fred og svært få andre engasjerer seg.

 

Jeg har tidligere skrevet om hvor  viktig det er å sjekke opplysningene   fra forretningsfører om boligselskapet før du kjøper bolig.

 

Det å sjekke de økonomiske og andre forhold i boligselskapet, er fremdeles det viktigste du kan gjøre for å sikre at du flytter inn i et godt bomiljø.

 

Men kanskje er det også lurt å tenke litt på de ulike boformene og hva som passer best for deg, dine verdier og livsstil.

 

Dette bør du sjekke før du kjøper bolig

 

Fordeler og ulemper ved begge boformer

 

Det er noen faktiske og kanskje også verdimessige forskjeller mellom de to ulike boformene, som kan gjøre at du vil være mer tilbøyelig til å velge den ene fremfor den andre.

 

Før jeg lister opp disse kan det være nyttig å rydde litt opp i noen begreper:

 

Borettslag:

 

Boligene i et borettslag kalles for borettslagsboliger eller andelsboliger.  Virksomheten reguleres av Lov om borettslag.  Et borettslag kan være frittstående eller tilknyttet et boligbyggelag slik som ABBL eller OBOS. Dersom det er tilknyttet et boligbyggelag vil medlemmene i boligbyggelaget ha forkjøpsrett ved salg.

 

Eierseksjonssameier eller boligsameie

 

Boligene i et boligsameie kalles som regel selveierboliger  eller eierseksjon.  

 

Virksomheten reguleres av Eierseksjonsloven.  

 

Alle boligsameier er frittstående, og forkjøpsrett praktiseres svært sjelden med unntak av tinglyste rettigheter i spesielle boliger.

 

Aksjeleilighet:

 

Dette blir ikke omtalt spesielt her da dette er en "utdødd" organisasjonsform for boliger.  

 

Kort forklart kan vi si at aksjeleiligheter har samme lovmessige ramme som borettslagsboliger.

 

Her får du bolignyheter på Botrend

 

Skal du velge borettslag eller sameie? Foto: Istock

De viktigste forskjellene mellom borettslagsboliger og selveierboliger er:

 

  • Borettslag er fundert på felleskap - å eie sammen.  Formelt sett er borettslaget eier av eiendommen og du har bruksrett til egen bolig gjennom å eie en andel.

 

  • Eierseksjonssameier (boligsameier) er basert på at eiendommen er delt opp i enkelt seksjoner men med en overbygning for å sikre styring og felles interesser.

 

  • Det er større sannsynlighet for at du finner flere boliger som er leid ut i et boligsameie da boligene fritt kan leies ut.

 

  • I borettslag er det noen restriksjoner på utleie av egen bolig, blant annet ett års botid og at du deretter må søke og ha en god grunn hvis du vil leie ut mer enn 3 år.

 

  • Det kan være vanskeligere å få gjennomført og finansiert større vedlikehold og utbedringer i et boligsameie fordi banken ikke kan ta pant i den felles eiendommen.   

 

  • Og dersom de allikevel skulle innvilges lån må det være enstemmighet blant alle seksjoneierne.

 

  • Borettslag har ofte intern forkjøpsrett.  Dette brukes ikke så ofte lenger, men kan være gunstig hvis du liker deg i borettslaget og ønsker å kjøpe en større leilighet.

 

  • Ved kjøp av selveierbolig betaler du 2,5% dokumentavgift til staten, borettslagsboliger har ikke dokumentavgift.

 

 Slik er reglene for utleie i borettslag

 

Tilnærming

 

De fleste av våre kunder ser på begge boformer når de skal kjøpe bolig.  Dette fordi det viktigste er å finne boligen de ønsker seg, og boformen er som regel ikke utslagsgivende for den vanlige forbruker.

 

At organisering og boforming ikke er så viktig for kjøperne, skyldes nok også at det har vært en tilnærming mellom borettslag og selveierboliger de siste årene.

 

Først og fremst gjennom endring i Lov om borettslag som har gitt større adgang til utleie i borettslag.

 

Skal du på visning? Da må du lese dette

 

Nærmet seg hverandre

 

Men vi ser også at mange boligsameier driftes etter mønster fra borettslag, ved å spare opp midler til vedlikehold og der det er mulig tar opp lån til utbedringer.

 

Det er sannsynligvis veldig klokt at de to boformene har nærmet seg hverandre når det gjelder handlefrihet og driftsform. Det er krevende å bo sammen, og vi skal være glad for at vi har et godt rammeverk og god praksis for styring og drift av boligelskapene her til lands.

 

På den måten blir boligmassen og folks verdier iveratt på en god måte. Hvilken boform du velger når du kjøper bolig er opp til deg.

 

Det viktigste er at du kjenner litt til forskjellene og bruker både hode og magefølelse når du velger.

 

Trude Larsen er Botrends faste bidragsyter om eiendomsmarkedet under vignetten Boligdama. Larsen er til daglig boligkjøpsrådgiver hos Krogsveen.

 

Les flere saker å Botrends forside her. 

 

Gi oss gjerne tilbakemelding her - og følg oss på Facebook og Instagram.

 

Les mer

Etter å ha flyttet fra en stor eplehage og tilbake til storbyen, så var det en drøm å se alle holde på å dekorere sine terrasser i finværet her om dagen. Har du en fransk balkong, en vanlig balkong eller en liten terrasse -  ja, så gjelder det å få mest mulig ut av den og årstiden vi går inn i. Og det utendørs. Her får du flere innlegg fra Bonaturlig 

Les mer

Har du kontroll?

Alt er klart til en festlig nasjonaldagsfeiring, ikke sant?

Publisert 23. september.2016 av Fanny Dehn Arvesen

Som nyttårsaften, kommer 17. mai bestandig bardust på. Egentlig ganske utrolig, for dagen faller bestandig på eksakt samme dato. Det dreier seg om tid. Man har alltid god tid før 16. mai. Alltid. For bunadskjorten vasket du i fjor, gjorde du ikke? Den trenger du bare du bare å stryke litt – og å stryke bunadskjorte er jo det letteste i hele verden. Eller? Lakk- og bunadskoene passet til jul, så de passer sikkert nå også, med tykke, hvite ullstrømper i. Sikkert. Og du har jo ikke

Les mer
Annonse

Varsling på mobilen, fjernstyring av boligen, nøkkelløs adgang.. Ny teknologi gir nye muligheter for sikring av boligen. De ulike leverandørene har ulike løsninger og prisene kan variere mye. Nå kan du sammenligne løsninger og priser raskt og enkelt. 

Budstikka (c) 2016. Ansvarlig redaktor: Kjersti Sortland