Publisert 21. oktober.2016 av

Markedet for prosjektboliger, eller nye boliger, er svært godt for tiden og en del prosjekter blir så å si utsolgt allerede ved lanseringen. 

 

Nesten alle nye boliger i  Oslo og Akershus blir solgt på prospekt, det vil si før de er bygget.  

 

Hva bør du passe på for ikke å gå i nybyggfella?

 

Her kan du lese mer fra  Boligdamas egen blogg.

 

Salgsmaterialet og prospektet

Husk at bilder og perspektiver er kun illustrasjoner på hvordan det ferdige produktet kan bli.

 

Leveransebeskrivelsen skal beskrive hvilken standard boligen bli levert med.  Denne er det viktig å lese veldig nøye.

 

Er det mye forbehold og vage formuleringer, må du få klarlagt disse ved å spørre megler eller utbygger.

 

Muligheter for tilvalg og endringer

 

Dette er viktig da den generelle standarden som oftest ikke er spesiell høy, og du vil som regel  ha behov for oppgraderinger og endringer av planløsning.

 

Selv om dette koster ekstra, kan det være verdt pengene for å få en mer fleksibel bolig både for deg og eventuelle senere kjøpere.

 

I henhold til Bustadoppføringslova § 9 har du rett til endringer og tilleggsarbeid som står i forhold til den generelle leveransen. 

 

Mange utbyggere ser på tilvalg som noe skikkelig «træl» som krever arbeid og kundeoppfølging, og vil kunne være kjipe på hva som tilbys.

 

Boligdama: Slik kan du spare penger på meglerhonorar

 

Beliggenhet og utsikt

I et  nyboligprosjekt  vil prisene ofte variere svært mye innad i prosjektet. 

 

Dette er fordi bedre intern beliggenhet er den viktigste prisfaktoren.  Med andre ord er det dette du betaler for. 

 

Prøv å få best mulighet sikkerhet rundt det som loves ved å ta en tur på tomten, forlange å få se modeller, skisser og soldiagram som sannsynliggjør det som loves i prospektet.

 

Ferdigstillelse  og overlevering

 

Her er det mange vage formuleringer, selv om reglene for bindende informasjon er skjerpet inn de siste årene.    

 

Sjekk formuleringen om dette, og om de har angitt et tidspunkt for når du skal få angitt siste frist for overtakelse av boligen.   

 

Utbygger kan være tilbakeholdne med å gi eksakte tidspunkt fordi forsinkelser etter Bustadoppføringslova gir kjøper på krav på dagmulkt på 0,75 promille av kjøpesummen. 

 

Med dagens priser kan det fort bli penger av dette.

 

Boligdama: Er boligsalg uten megler bra for kjøper?

 

Utbygger

 

Sjekk hvem som står bak utbyggingen hvis dette ikke er oppgitt i prospektet. 

 

Seriøse aktører vil være mer tilbøyelige til å fullføre i tide og følge opp reklamasjoner da de er avhengige av et godt omdømme i markedet.

 

«Av og på» investorer kan være både mindre profesjonelle og kanskje også mer kyniske.

Råder ikke kjøper

Eiendomsmegler er ansvarlig for innholdet i prospektet. 

 

En del meglere velger å skrive sitt eget informasjonsskriv ved siden av prospektet.  De er da ansvarlig for det som står i dette. 

 

Har de ikke laget dette er de ansvarlig for opplysningene i det generelle prospektet.   

 

Glem heller ikke at megler er betalt av utbygger for å få solgt flest mulig boliger til høyest mulig pris.  Han/hun er ikke din rådgiver som kjøper. 

 

Det er ikke sikkert at megler anbefaler den boligen som er best for deg og ditt behov. Sannsynligheten er stor for at han har målet om å få solgt flest mulig boliger på raskest mulig tid forrest i pannebrasken.

 

Stadig flere kjøper nye boliger

 

Vær klar over risiko

Utbygger vil alltid prøve å maksimere sitt overskudd og minske sin risiko. 

 

Så selv om nye boliger som oftest selges til fastpris, vil utbygger legge prisene så høyt som mulig i forhold til hva markedet kan tåle. 

 

Du bør derfor prøve å sammenligne med andre prosjekter og bruktboligprisene i området hvor prosjektet ligger.  I de siste årene har prisforskjellen mellom nye og brukte boliger, den såkalte nyboligpremien, minket kraftig.

 

Vær også klar over risikoen du tar ved å inngå bindende kontrakt opp til to år før du skal flytte inn.  Beregn litt margin i forhold til hva du kan få for din nåværende bolig.  

 

Dette fordi du ikke kjøper og selger i samme marked.    

 

Dette var noen enkle tips fra en som tidligere har sittet på utbyggersiden og "kjenner lusa på gangen".

 

Det er mange flotte prosjekter der ute så ikke la deg skremme.  

 

Bare husk å sjekke alle opplysninger nøye og spør heller en gang for mye.

 

Les også:  Huset med hage ble ikke som lovet

 

Boligdama, Trude Larsen, er fast blogger for Botrend. Hun er daglig leder i selskapet Boligkjøpsmegling.

Kommersielt innhold:

Skal du selge bolig eller ønsker verdivurdering av boligen du har? Fyll ut skjemaet fra Tjenestetorget (link) under, for å få gratis, uforpliktende tilbud.

Publisert 07. juni.2017 av

Egenkapitalen, den delen av kjøpesummen som du må skaffe til veie selv kan volde hodebry for mange, spesielt førstegangskjøpere.  

 

Boliglånsforskriften regulerer hvor mye egenkapital du må ha for å få lån og hva som går inn under begrepet egenkapital.  

 

Hva er det du må forholde deg til når du skal vurdere om du har nok egenkapital for å kunne finansiere et boligkjøp?

 

Norge er i verdenstoppen innen profesjonalisering av boligannonser

Belåningsgrad

Hovedregelen er at du ikke kan låne mer enn 85% av en forsvarlig markedsverdi for boligen.  Det betyr at 15% av verdien må finansieres av egne midler – egenkapital.

 

For sekundærboliger i Oslo kreves det 40% egenkapital og skal du finansiere med rammelån uten avdrag må du også ha 40% egenkapital.

 

Det er viktig å merke seg at eventuell fellesgjeld skal tas med i beregningen av belåningsgraden.

 

Boligprisfall i mai

 

Med dette menes for eksempel:

 

Prisantydning NOK   2.800.000 – andel fellesgjeld 500.000 = TOTALPRIS NOK 3.300.000 – 15% av  totalprisen NOK 3.300.000 utgjør NOK 495.000 som er kravet til egenkapital.

Hva regnes som egenkapital?

Egenkapital er penger du har til rådighet eller oppsparte midler.

 

Men når det gjelder lån til bolig kan vi si at også andre elementer “regnes som” egenkapital fordi de gir tilleggssikkerhet som reduserer kravet til belåningsgrad.

 

Dette kan være:

  • Sikkerhet  eller pant i annen eiendom.  Hvem som besitter eiendommen er ikke viktig, men som regel er det foreldre eller besteforeldre som står for dette.

 

  • Kausjonist eller medlånstaker.  Det vil si at noen som stoler på deg og din betalingsevne står ansvarlig for lånet sammen med deg.  Også her vil det som regel være nære slektninger som bidrar.

 

Hjelp barna uten å angre

Tilstrekkelig egenkapital er ikke alltid nok

Det er viktig å merke seg at Boliglånsforskriften og bankenes kreditpolitikk også har andre føringer som gjør at tilstrekkelig egenkapital alene ikke alltid vil gi deg lånetilsagnet du ønsker.  

 

Din betalingsevne i form av månedlig inntekt målt opp månedlige kostnader og forpliktelser skal også vurderes.  

 

Det er heller ikke lov å låne ut mer enn 5 ganger inntekt inklusive studiegjeld og annen gjeld og det skal stresstestes at du klarer å betjene en rente på 5%.  

 

Så nåløyet kan være trangt selv om du oppfyller kravet til egenkapital.

 

Men å spare opp til egenkapital er en god begynnelse og med stigende boligpriser vil du øke din egenkapital bare ved å bo.

 

Slik kommer du deg inn på boligmarkedet

 

Trude Larsen er Botrends faste bidragsyter om eiendomsmarkedet under vignetten Boligdama. Larsen er til daglig boligkjøpsrådgiver hos Krogsveen. 

 

Les alle hennes blogginnlegg her (ekstern lenke)

 

Les mer på Botrends forside 

 

Følg oss på Facebook og Instagram på @botrend.no og send oss gjerne tilbakemelding her

Les mer

Man kan velge hvilket fokus man vil ha her i livet. Noen bemerker med oppgitt stemme om dagen at "nå, nå snur solen", mens andre lar seg glede over at vi faktisk enda ikke har startet på fellesferie, tur til både den ene og den andre fornøyelsesparken og sommermåneden juli. For ikke å minne om hvor mye varme august har å by på?! Nei, her er det for mange lyse netter og glade møter som i stedet bør få fokus. Hva passer vel da bedre enn en real sommerfest? Hvor lista legges i ove

Les mer

- Jeg husker da jeg begynte å nærme meg rundt tusen følgere at jeg tenkte: ”jøss!”, men nå om dagen tenker jeg lite på antallet som følger meg, men at det jeg legger ut er noe jeg og andre kan sette pris på. Vibeke hadde blogget om sin landlige livsstil i idylliske Heistad ved Porsgrunn i Telemark siden 2011. Interiør, billedkunst og ”the country life” var hennes store hobby. Men det var først da noen iherdige lesere begynte å mase om at hun burde komme seg på Instagram at

Les mer
Annonse

Familien Vinje drømte om å bygge eget hus. Da eiendommene ved Ekebergåsen Boligfelt ble lagt ut for salg, slo de til umiddelbart! – Vi ønsket å kjøpe eiendom på Ekebergåsen fordi vi allerede hadde et hus på Lierskogen. Det var nemlig uaktuelt for oss å flytte herfra. Her bor vi landlig samtidig som vi bor sentralt, forteller Asbjørn Vinje. Det var nærheten til marka og de fine solforholdene som fristet han og familien. Samtidig var det en gyllen mulighet til å bygge eget hus. 

Budstikka (c) 2016. Ansvarlig redaktor: Kjersti Sortland